Immobili vuoti. Ci vuole la requisizione!

immobile vuoto abbandonato

Quanti immobili vuoti vediamo ogni giorno nelle nostre città? Da quanti anni nei centri universitari si parla di case sfitte? Non si trova una casa in affitto nelle località turistiche. La legge tutela la proprietà, ma è davvero un diritto assoluto? Ci sono limiti alla proprietà, anche in caso di problemi sociali?

Ogni anno che passa, nel mio paesello, aumenta sempre più il numero di immobili vuoti o con l’immancabile cartello VENDESI. Negli ultimi anni, poi, ho notato una maggiore propensione, da parte dei proprietari di casa a vendere anziché concedere l’immobile in locazione, insomma, ad affittarlo. E così oggi trovo un centro storico quasi disabitato, case invendute e gente che cerca disperatamente una casa da affittare ma non la trova. Questo problema, stando alle fonti, è comune in tutta Italia, con punte nelle città universitarie, nei luoghi turistici e nelle metropoli.

Il problema degli immobili sfitti o abbandonati è dovuto a diverse cause. Di seguito ne ho elencata qualcuna.

  • Eredità. La casa un tempo costruita dai genitori passa in eredità ai figli e questi, quando sono due o più, spesso non riescono a trovare un accordo su che farsene. C’è chi vuole vendere, chi vuole affittare, chi non vorrebbe alienare l’immobile perché ci è affezionato, chi vorrebbe acquistarlo ma non ha risorse, e via discorrendo. Nelle diatribe familiari a farne le spese è l’immobile, che nel frattempo resta chiuso e si deteriora (con pericolo anche per gli immobili adiacenti).
  • Abbandono di fatto. La casa è stata abbandonata perché magari chi l’abitava è emigrato, senza fare più ritorno e non ha eredi a cui destinare l’immobile.
  • Case vacanze. Il fenomeno è molto diffuso nelle zone interessate da flussi turistici. Si preferisce destinare l’immobile a casa vacanza estiva e lasciarlo chiuso durante i periodi di fermo dell’attività turistica.
  • Timore a locare l’immobile. C’è poca fiducia nel mercato delle locazioni, perché molti proprietari credono che prima o poi avranno problemi con gli inquilini e sarà difficile cacciarli via qualora dovesse servire l’immobile.
  • Alzare il costo degli affitti. Questo è un fenomeno molto frequente nelle città universitarie o nelle metropoli in cui si concentrano gli interessi finanziari. Si lascia l’immobile volutamente sfitto perché appartiene ad un grande proprietario (ossia un soggetto che ha più di 10 immobili intestati) e, d’accordo con altri grandi proprietari, lascia alcuni immobili sfitti per alzare il prezzo delle locazioni nel mercato libero.

Un po’ di numeri sugli immobili vuoti

Secondo l’ISTAT, in base ad un censimento degli immobili fatto nel 2011, sono 7 milioni gli immobili vuoti. Di questi alcuni sono affittati in nero o usati come casa vacanze, ma gli immobili veramente vuoti, ossia proprio abbandonati, sono tantissimi: circa 2,7 milioni. Il tutto su circa 35 milioni di abitazioni ad uso civile censite dal catasto. Tra il 2017 e il 2018 ci sono state circa 92 mila unità in più, segno – dunque – che in Italia si continuano a costruire nuovi fabbricati ad uso abitativo (meno che in passato, certo, ma pur sempre tanti).

Per dirla breve, a fronte di un numero elevato di immobili vuoti, c’è una notevole tendenza a costruire nuove case, magari in periferia, anziché recuperare quelle vecchie del centro storico, con conseguente consumo di suolo oltre che sfaldamento del senso di comunità.

Ma perché sono venuti quaggiù 30 anni fa? Si chiedeva Nanni Moretti, in Caro Diario, nel 1993, nel suo giro in vespa a Casalpalocco, periferia di una Roma che, quando nacque il quartiere, era piacevolmente vivibile. La stessa domanda possiamo porcela anche noi, che siamo cresciuti in un periodo in cui andava di moda, almeno dalle mie parti, abbandonare il centro e costruire villette in campagna, in periferia o comunque isolate e lontane dai vicini.

Il diritto di proprietà

immobili vuoti

E’ innegabile che uno dei problemi principali per cui molte case restano vuote è la comunione forzosa dell’immobile. Le norme del Codice Civile tutelano il diritto di proprietà come inalienabile e imprescrittibile (ad eccezione dei casi di non esercizio del diritto, regolate dalle norme sull’usucapione), per cui la proprietà del bene immobile non si perde, se non in eccezionali casi stabiliti dalla legge (come, per esempio, l’espropriazione per pubblica utilità). Le norme sulla successione, poi, dispongono che il bene passi agli eredi in caso di morte del proprietario, secondo precise e complesse norme e quote di legittima in base al legame parentale tra il de cuius e gli eredi.

Così può capitare che un immobile divenga di proprietà del coniuge superstite e dei figli, ognuno dei quali possiede una quota.

Che succede in questi casi?

Se i proprietari, indipendentemente dalle quote possedute, non trovano un accordo sulla destinazione dell’immobile, questi, praticamente, resta chiuso. Se Tizia vuole vendere, Caio vuole affittare e Sempronio vuole tenerlo per sé, nessuno dei proprietari ne avrà la meglio. Solo nel caso in cui l’immobile vuoto, per la sua natura, può essere diviso, si potrà attribuire una porzione di esso a ciascun comproprietario in base alle rispettive quote. Ma se uno dei proprietari non partecipa alle spese di divisione? Si torna punto e a capo.

In questi casi la legge dispone che ogni comproprietario ha facoltà di godimento della cosa comune nella sua interezza, purché non ne alteri la destinazione d’uso e non impedisca agli altri di usare l’immobile secondo il proprio diritto. Nella gestione dell’immobile vige la regola maggioritaria: la maggioranza delle quote decide e la minoranza deve adeguarsi, quindi per la manutenzione o tutte le gestioni comuni, vale la regola maggioritaria, mentre per gli atti di disposizione (tipo vendere) vale il principio dell’unanimità, perché prevale sempre la tutela delle ragioni del proprietario. Insomma, si può alienare (o dare in garanzia) solo la propria quota, non tutto l’immobile.

Chiaramente più passa il tempo, più aumentano i comproprietari (quando, per esempio, una quota passa in eredità ai successivi eredi), più è difficile trovare un accordo unanime. La legge dispone che uno dei comproprietari possa sciogliere la comunione e rivolgersi al giudice, ma questi non ha facoltà di disporre dell’immobile in caso di opposizione da parte degli altri comproprietari.

L’abbandono di fatto

Un altro fenomeno, prevalente soprattutto al Sud, è quello dell’abbandono di fatto dell’immobile. Con le emigrazioni di massa, che dagli inizi del Novecento non si sono mai interrotte, molte case sono state abbandonate e non sempre sono passate in eredità, per numerose ragioni (persona priva di eredi conosciuti, eredi che rifiutano l’eredità, ecc.). Per mantenere la certezza giuridica sui beni immobili la legge prevede che questi si possano usucapire se ricorrono due condizioni: il possesso continuato e non interrotto e il decorso di un certo lasso di tempo (20 anni o 10 anni in caso di buona fede, un titolo valido e la trascrizione del titolo). Ora, i casi di usucapione non sono così frequenti, perché sono in pochi quelli che si assumono il rischio di andare ad abitare in una casa, renderla abitabile, farci dei lavori per poi vedersi, un giorno, rivendicare l’immobile da parte del vecchio proprietario.

L’abbandono di fatto, ovviamente, è stata anche una necessità a seguito di fenomeni quali terremoti o altri eventi naturali che hanno reso inagibili gli immobili.

Le case vacanze

casa vacanza

Un altro fenomeno che rende più problematica la disponibilità di immobili è quello di trasformare una casa del centro storico in casa vacanza, da destinare ai turisti. Questo fenomeno è molto diffuso nelle zone ad alta densità turistica e sta diventando sempre più ampio negli ultimi anni, a seguito dell’aumento del turismo di massa.

E’ vero che questa pratica ha l’indubbio vantaggio di costringere i proprietari a manutenere l’immobile del centro e ad evitare che si deteriori, ma porta con sé lo svantaggio di tenerlo aperto solo in brevi periodi dell’anno e di aumentare di conseguenza il costo dell’affitto. Difatti spesso capita che, impossibilitata a trovare una casa da affittare a tempo indeterminato, molta gente sia costretta a prendere in locazione una casa vacanza, a costi più alti, e a doverla lasciare prima dell’arrivo dei turisti, solitamente intorno a maggio-giugno, salvo poi poter tornare intorno a settembre ottobre. Questo fenomeno, ovviamente, crea forme di precarietà abitativa e contribuisce all’aumento dei costi di una casa.

La liberalizzazione degli affitti e il problema del caro prezzi nelle città universitarie

L’aumento dei costi degli affitti è anche dovuto alla generalizzata liberalizzazione del mercato delle locazioni posta in essere dalla legge n. 431/1998 che ha abrogato l’equo canone e ha permesso che il libero mercato entrasse anche nella delicata materia delle locazioni, basato su accordi territoriali e su un intervento minimo da parte degli Enti pubblici, provocando così un indiscriminato aumento dei prezzi, soprattutto nelle zone ad alta domanda, quali metropoli o città universitarie.

A seguito delle liberalizzazioni sono aumentati non solo i costi, ma anche gli sfratti. Solo nel 2018 sono stati emessi 56.000 sfratti per morosità e in media ce ne sono 153 al giorno.

Roma è la prima città d’Italia, con 6113 sfatti, sempre nel 2018. La contraddizione tra numero di sfratti e numero di immobili abbandonati è evidente proprio a Roma, dove si contano circa 200.000 case vuote.

Ma il problema non riguarda solo Roma. Un po’ in tutte le grandi città e principalmente nelle città universitarie si registra lo stesso fenomeno. A Pisa, per esempio, è da almeno 20 anni che si discute sugli immobili sfitti, che sono circa 1.500, idem a Pavia e a Verona, con più di 9.000 immobili vuoti, mentre a Bologna il censimento del 2011 (di cui abbiamo parlato prima) registrava addirittura 14.000 immobili vuoti, dato che non ha preoccupato il Sindaco, il quale riduce il problema a motivi individuali dei singoli proprietari.

Eppure se il fenomeno è così diffuso, soprattutto in certe aree, il problema non può essere solo individuale. E’ vero, come abbiamo visto, molte case sono vuote perché i proprietari non riescono a mettersi d’accordo, ma è sempre questo il motivo? Non è un caso che con la liberalizzazione le associazioni di categoria (quali, per esempio, UPPI e Confedilizia) si siano rafforzate e abbiano avuto man forte negli accordi territoriali, in cui – fuori dal controllo normativo – ha prevalso la forza sociale che tiene il coltello dalla parte del manico. Tra l’altro non è certo da escludersi che molti grossi proprietari di immobili, aderenti alle relative associazioni di categoria, decidano volontariamente di tenerne chiusi alcuni per alzare il prezzo degli affitti nel libero mercato, secondo l’elementare regola di mercato per cui l’aumento della domanda e la riduzione dell’offerta provocano l’aumento del prezzo.

Qualunque siano le motivazioni che spinge un piccolo o grande proprietario a tenere le proprie case chiuse, resta un problema oggettivo quello degli immobili vuoti, sfitti, abbandonati. Un problema che non trova soluzione, stando all’attuale principio per cui il diritto di proprietà è un diritto assoluto, consacrato in norme che tutelano la proprietà, anche davanti ad un’emergenza abitativa e ad un libero mercato che snatura la funzione primaria di una casa.

La Costituzione

Eppure la Costituzione, all’art. 42 comma 2, non dice che il diritto di proprietà è assoluto, ma dice:

la proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti.

Con i termini limiti, funzione sociale e accessibile, la Costituzione detta i requisiti per superare la classica visione assolutistica del diritto di proprietà e darle un ruolo di godimento sociale, non solo un mezzo per creare profitto.

Le forme di tutela dell’unità immobiliare e di funzione sociale

masi chiusi

Nonostante gli impedimenti normativi e con i limitati poteri amministrativi a disposizione, ci sono stati casi, di recente, di sindaci che hanno posto un argine al fenomeno degli abbandoni, come il comune di Tarsia (CS), che, a seguito di un censimento degli immobili abbandonati, ha stilato un regolamento per acquisirli al patrimonio comunale e concederli al prezzo simbolico di 1 euro. Lo stesso è avvenuto a Gangi (PA), a Montieri (GR) e in diversi altri comuni d’Italia.

Oppure il progetto di ripopolamento del centro storico di Riace (RC), realizzato dal Sindaco Domenico Lucano che, sfruttando i progetti SPRAR (oggi ridimensionati dall’ex Ministro dell’Interno Salvini), ha concesso le case abbandonate ai migranti o le ha trasformate in case d’accoglienza per pellegrini e turisti.

Un’altra interessante forma di tutela dell’unità immobiliare, che supera le problematiche legate alla successione e alla frammentazione ideale della proprietà, è quella dei masi chiusi e del diritto di maggiorasco. E’ un istituto giuridico di origine medievale, attivo solo nella Provincia autonoma di Bolzano (l’unico, in Europa, ad averlo mantenuto).

Il maso chiuso è un’azienda agricola, con annessa abitazione, indivisibile; il diritto di maggiorasco prevede che questi si trasmetta in eredità ad un solo figlio maschio (oggi, con una recente sentenza della Corte Costituzionale, il diritto è esteso anche alla figlia femmina), concedendo agli altri figli un indennizzo.

L’istituto, come si capisce, ha un’origine feudale, ma è stato fermamente tenuto in vita anche oggi perché è evidente che la suddivisione in quote legata alla successione è la causa principale del blocco di ogni attività inerente gli immobili e nella Provincia di Bolzano ne sono consapevoli. Con i dovuti correttivi, quest’istituto, esteso agli immobili ad uso civile, permetterebbe di superare il problema del loro inutilizzo, spesso legato a dissidi familiari.

Ma non basta

Il problema degli immobili vuoti non è legato solo all’abbandono o a dissidi familiari, ma anche alla speculazione finanziaria. Ecco perché è necessario aprire un dibattito sull’utilità di porre in essere pratiche di social housing orizzontale anche in Italia, che non si possono realizzare se lasciate al libero mercato.

L’unica soluzione è di requisire gli immobili vuoti, dopo attento censimento e dopo aver tentato una mediazione con i relativi proprietari, gestirli pubblicamente (creando apposite agenzie pubbliche) e immetterli sul mercato a prezzi calmierati. In questo modo si contribuisce ad aumentare gli alloggi popolari, non solo destinati alle fasce più deboli, ma anche a tutte quelle famiglie che non possono permettersi un affitto a prezzi di mercato ma hanno redditi che non consentono loro di accedere ad un alloggio popolare. Una sorta di equo canone, ma con contorni social, in cui il pubblico fa solo da mediatore a valle, mentre a monte costringe il proprietario a dare in concessione l’immobile, per un periodo di tempo limitato, ma sufficiente affinché si possa creare un mercato parallelo a quello privato.

Perché, si sa, il mercato è dominato dalle forze e chi ha il potere economico detta legge. Per riequilibrare le forze del mercato libero (che libero non è), occorre una forza pubblica, collettiva, capace di correggerne le storture.

In fondo uno come Domenico Lucano ci ha insegnato che con pochi poteri è possibile ripopolare un paese quasi disabitato. Immaginate cosa potrebbe fare un Presidente di Regione (che ha i poteri per farlo) o il governo nazionale.

L’unico problema è che l’attuale classe politica non rappresenta gli interessi della popolazione, ma (anche) di quei grossi proprietari che hanno tutto l’interesse a lasciare sfitti i propri immobili. E siamo punto e a capo. Almeno finché non ci renderemo conto di votare contro i nostri interessi.

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